Built–to–Suit (BTS) представляет собой схему строительства объектов недвижимости по техническим требованиям конкретного арендатора или покупателя. Заказчик задаёт параметры — от планировки и нагрузки на пол до объёмов электричества и водоснабжения, — а девелопер создаёт здание с нуля. По окончании строительства заключается долгосрочный договор аренды или купли-продажи.
В отличие от спекулятивного строительства, где девелопер ориентируется на средний спрос, BTS гарантирует клиенту помещение, идеально соответствующее бизнес-процессам, а девелоперу — стабильного заказчика с самого начала.
В России BTS получил массовое развитие лишь за последние 3-4 года на фоне дефицита качественных площадей и роста онлайн-торголи. В Западной Европе такая модель давно устоялась в складской и производственной недвижимости, тогда как российский рынок прошёл этот путь быстро и уже испытывает фазу охлаждения.
В Санкт-Петербурге и Ленинграской области BTS на складе развивается более 10 лет. По данным NF Group, к марту 2026 года качественные складские площади достигли 6,4 млн м², из которых 20% — BTS-проекты. С 2019 года объёмы сделок BTS значительно выросли, а маркетплейсы стали основными заказчиками, превзойдя ретейл и логистику.
Однако часть BTS-зданий изменили статус на спекулятивные из-за пересмотра планов арендаторов, что привело к избытку предложения и замедлению роста арендных ставок. В 2024–2025 годах сделки BTS на складах всё чаще становятся куплей-продажей из-за высокой ключевой ставки.
На офисном рынке BTS остаётся редкостью из-за ограниченного числа крупных клиентов и выоких рисков, тогда как в Москве частично развиты сервисные офисы с быстрой реализацией.
Производственный сегмент становится главным направлением для индивидуального строительства. Компании требуют особых технических условий, таких как грузоподъёмное оборудование, повышенная нагрузка на пол и большие энергоресурсы. При этом дефицит качественных площадей и разрыв между запросами на малые арендуемые блоки и крупные специализированные объекты сохраняются.
Девелоперы всё чаще выступают консультантами на стадии формирования технического задания, помогая заказчикам оценить стоимость и подобрать оптимальные решения, что меняет традиционный формат взаимодействия в BTS-проектах.